Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel dönüşüm, gerek zemin gerekse de altyapı anlamında sağlıklı ve güvenli bir kent yaşamına izin vermeyen bölgelerin ıslah edilmesidir. Islah, tehlikeli yapıların yıkılarak yenilerinin modern teknolojiye uygun, sağlam, depreme dayanıklı olarak yeniden inşa edilmesi suretiyle yapılır. Kentsel dönüşüm ile doğal afetlerden kaynaklanabilecek zararın en aza indirilmesi amaçlanır. Kentsel dönüşüm kavramı özellikle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun yayımlanmasıyla günlük hayatımızda çok daha fazla yer almaya başladı. Ülkemizin önemli bir kısmının birinci ve ikinci derece deprem kuşağında olduğu göz önüne alındığında bu kanunun önemi daha da artıyor. 6306 sayılı Kanun ile afet riski altındaki yapıların yıkılması bakımından gereken karar çoğunluğu, riskli yapıların tespiti vb. vatandaşların günlük hayatını doğrudan etkileyecek önemli düzenlemeler getirildi. Kanun kapsamındaki tanımların, hak ve borçların net bir şekilde ortaya konulması, gerek kiracılar gibi şahsi hak sahiplerinin gerekse de malikler ile sınırlı ayni hak sahipleri gibi ayni hak sahiplerinin haklarının daha iyi anlaşılması bakımından önemlidir.

Kentsel dönüşümde yerinde dönüşüm, 6306 sayılı Kanuna göre riskli yapı durumunda olan bir yapının yıkılarak mevcut yerinde imar planına uygun olarak yeniden yapılmasıdır. Rezerv yapı alanı, 6306 sayılı Kanun uyarınca yapılacak uygulamalarda yerleşim yeri olarak kullanılması için Toplu Konut İdaresi’nin (TOKİ) ya da idarenin talebine bağlı olarak ya da kendiliğinden, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen yerlere denir. Riskli alan, zemini ya da üstündeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma tehlikesi taşıyan, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Afet ve Acil Durum Yönetim Başkanlığının görüşünü alarak sunduğu teklife binaen Bakanlar Kurulunca belirlenen alanlara denir. Riskli yapı, riskli alan içinde ya da dışında olan, ömrünü tamamlamış, yıkılma ya da ağır hasar görme tehlikesi bilimsel kaidelere göre ortaya konulmuş yapılara denir. Uygulama alanı, Bakanlar Kurulu kararıyla belirlenmiş riskli alan ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca Belirlenen rezerv yapı alanını ve riskli yapıların bulunduğu alanı ifade eder.

Kentsel Dönüşüm Şartları

Kentsel dönüşümün uygulanabilmesi için bir takım şartların mevcut olması gerekir.  Bu kapsamda öncelikle Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca yetkilendirilmiş bir kuruluştan yapının çeşitli noktalarından ve özellikle taşıyıcı kolonlarından karot örneği alınması suretiyle riskli yapı raporu alınması gerekir. Yapının riskli olduğu uzman raporuyla tespit edildikten sonra bu raporun kesinleşmesi gerekmektedir. Öncelikle rapor ilgili tapu müdürlüğü aracılığıyla riskli yapıdaki kat maliklerine tebligatla bildirilir. Tebligat sonrası her bir kat malikinin 15 gün içinde riskli yapı raporuna itiraz hakkı vardır. Eğer riskli yapı tespit raporuna riskli yapıdaki kat maliklerince itiraz edilmezse rapor kesinleşir. Rapora itiraz edilirse itiraz, ilgili disiplinlerde uzman dört öğretim üyesi ve Bakanlıkça atanan üç Bakanlık yetkilisinden oluşan komisyonca karara bağlanır. Yapı malikleri, riskli yapı tespit raporuna karşı itiraz sonucunu tebliğ aldıktan itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde kararın iptali için dava açabilirler. Ayrıca raporun kesinleştirilmesi sonrasında malikler Sermaye Piyasası Kurumundan lisanslı bir değerleme kuruluşuna taşınmazın değerini tespit ettirebilirler. Raporun kesinleşmesi ve bütün maliklerce anlaşma sağlandıktan sonra bir müteahhit ile sözleşmesi yapılması suretiyle inşaata başlanması mümkündür.

Kentsel Dönüşüm Başvurusu İçin İstenilen Belgeler Nelerdir?

Kentsel dönüşüm başvurusu için gerekli belgeler şunlardır;

• Islak İmzalı Başvuru dilekçesi
• Nüfus cüzdanı fotokopisi
• Riskli yapı tespit raporu (Bakanlıkça yetkili şirketlerden alınmış olmalıdır.)
• Tapu fotokopisi ve taşınmaza ait güncel tapu kaydı
• Riskli yapı tespit raporunda belirlenen adres ile uyumlu olacak şekilde malik adına kayıtlı, A.R.A.A.D.net istemi üzerinden riskli yapı için yapı kimlik numarası alındığı tarihten önceki son üç aydan veya sonraki üç aydan herhangi birine ait elektrik, su, doğalgaz, sabit hatlı olmak şartıyla telefon/ internet hizmetleri ile ilgili herhangi bir fatura,
• Malikin riskli olarak tespit edilen yapıda yapı kimlik numarası alındığı tarihte ikamet ettiğine ve riskli olarak tespit edilen yapıyı tahliye ettiğine dair eski ve yeni adresini gösteren il- ilçe nüfus ve vatandaşlık müdürlüğünden alınacak imzalı ve mühürlü adres bilgileri raporu,
• Yapının yıkıldığına dair form (ıslak imzalı ve mühürlü),
• Hak sahibine/vekiline ait vadesiz Türk Lirası, T.C. Ziraat Bankası hesap cüzdanı fotokopisi

Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Nasıl Tespit Edilir?

6306 sayılı Kanunun 3.maddesine göre riskli yapıların tespiti, masrafları maliklere ait olmak üzere Bakanlığın yönetmeliğine uygun şekilde Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yaptırılmak suretiyle belirlenir. Riskli yapı tespiti yapı malikleri ya da kanuni temsilcilerince yapılabilir. Bu tespitin sonucu Bakanlığa ya da idareye bildirilir. Bakanlığın süre tanıyarak riskli yapıların tespitini maliklerden ya da kanuni temsilcilerden isteme yetkisi vardır. Bu süre içinde riskli yapı tespiti yaptırılmazsa Bakanlık kendisi de yaptırabilir.

Kentsel Dönüşümde Kat Maliklerince Üçte İki (2/3) Çoğunluk Sağlanamazsa

6306 sayılı Kanuna göre, ‘Toplantıda yürütülecek uygulamalar konusunda riskli yapının değeri de gözetilerek bütün maliklerce oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde, yapılacak uygulamaya, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.’ Bu sebeple riskli yapıdaki kat maliklerinin hisseleri oranında üçte ikisinin bu konuda hemfikir olması ve kat malikleri kurulu olarak üçte iki çoğunlukla karar alınması gerekmektedir. Ancak üçte iki çoğunluk sağlanamıyorsa yapının yeniden inşa edilmesine yanaşmayan kat malikleri noter aracılığı ile gönderilecek tebligatla  apartmanda gerçekleştirilecek genel kurula çağrılır. Genel kurulda alınan karar, karar defterine yazılır ve karara katılan kat malikleri tarafından imza edilir.

Bu karar, karara muhalif olanlara ve toplantıya katılmayanlara noter aracılığı ile tebligat gönderilmesi suretiyle tebliğ edilir. Karara katılmayan kat maliklerine gönderilen tebligatta, 6306 sayılı Kanuna göre karara katılmayan kat maliklerinin arsa paylarının on beş gün içinde  anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma yapılması suretiyle satılacağı, eğer bu satış yapılamazsa Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca Hazine adına alınacağı belirtilir. Başka bir ifade ile 2/3 çoğunluk sağlanamazsa bu karara katılmayan paydaşların gayrimenkullerinin satılması için öncelikle açık artırma yapılır. Eğer açık artırma ile de satış gerçekleşmezse bu durumda gayrimenkul Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca satın alınır.

Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Kararına İtiraz

Kentsel dönüşümde riskli yapı kararına itiraz mümkündür. Riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra rapor Bakanlığa gönderilir ve incelenir. Bakanlıkça rapor onaylandıktan sonra bu durum ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü taşınmazın beyanlar hanesine taşınmazın riskli yapı olduğuna ilişkin şerh düşer. Bu rapor tüm maliklere tebliğ edilir. Raporun tebliğinden itibaren on beş gün içinde riskli yapı kararına itiraz edilmelidir. İtiraz bu alanla ilgili dört öğretim üyesi ve Bakanlıkça atanan üç kişiden oluşan komisyonca karara bağlanır. Bu karara karşı da kararın tebliğinden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde dava açılması mümkündür.

Kentsel Dönüşümde Riskli Yapının Yıkımı

Bir yapının 6306 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelikte belirtilen usul ve esaslara uyularak riskli yapı olduğunun tespitinden sonra yıkım işleminin uygulanması gerekir. Riskli yapının tespitinden sonra bu yapıda ikamet eden malik, kiracı ya da sınırlı ayni hak sahiplerine binanın yıktırılması için 60 gün süre tanınır. Bazı durumlarda bu süreye ek 30 gün daha tanınabilir. Bu süre içinde bu yıktırılmazsa binanın idari makamlarca yıktırılacağı belirtilir.

Kentsel Dönüşümde Yıkım Sonucu Taşınmaz Üzerindeki Hakların Durumu

Kat mülkiyetine çevrilmiş taşınmazın yıkılması ile taşınmaz hukuki anlamda arsa statüsüne geçer. Bu durumda kat irtifakı ya da kat mülkiyeti Bakanlığın talebin üzerine tapudan terkin edilir. Bu aşamadan sonra kat mülkiyeti değil, her bir malikin arsa payı söz konusu olur. Kat mülkiyeti durumundayken taşınmazlar üzerindeki her türlü şerh ve hak arsa payı üzerinde devam eder.

Riskli yapı yıktırılmadan önce yapının bulunduğu parsellerin birleştirilmesi, ifraz, terk vb. hususlarda pay sahiplerinin üçte iki çoğunluğu ile karar alınabilir. Bu kararlara katılmayan pay sahiplerinin payları, Çevre Ve Şehircilik Bakanlığınca rayiç değeri üzerinden diğer paydaşlara sattırılabilir. Eğer paydaşlar payları alacak durumda değilse, Bakanlık rayiç değeri ödemek şartıyla payı satın alabilir. Açık artırma sonucu devralınan paylar üzerindeki ipotek, intifa vb. haklar satış bedeli üzerinde devam eder. Başka bir ifadeyle açık artırma ile devralınan pay her türlü kısıtlamadan ari olarak devralınır.

Üstündeki bina yıkılmış olan arsanın malikleri otuz gün içinde üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlayamazlarsa Bakanlık, Toki ya da idare eliyle acele kamulaştırma yapma yetkisine haizdir.

Kentsel Dönüşümde Kira Yardımı

Kentsel dönüşümde kira yardımı mümkündür. 6306 sayılı Kanun kapsamında anlaşma yoluyla tahliye edilen, yıktırılan yahut kamulaştırılan binadaki kat maliklerine, kiracı ya da sınırlı ayni hak sahiplerine yıkılan binada en az bir yıldır ikamet etmiş olmak koşuluyla kira yardımı yapılabileceği öngörülmüştür. Bu kapsamda 2020 yılı için Ankara, İstanbul ve İzmir için aylık 1.150 TL kira yardımı öngörülmüştür. Ayrıca yıkılan yapının yerine yenisini kendi imkânlarıyla yapmak isteyen malike kredi desteği sağlanabilir.

Kentsel Dönüşüm Kredisi

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun gereği riskli yapıyı yıktırıp yerine yeni yapıyı kendi imkanlarıyla yapacak maliklere kredi imkanı tanınmıştır. Bunun için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na başvuru yapılması gerekmektedir.

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Avukat Desteği

Kentsel dönüşüm sürecine girmeden öncelikle bir ön hazırlık yapılması oldukça faydalıdır. Bu kapsamda tapu müdürlüğüne giderek tapu üzerinde herhangi bir kısıtlama, ipotek, haciz, şerh var mı bunun açıklığa kavuşturulması gerekir. Bir diğer önemli husus da binanın bulunduğu yerin imar planının incelenmesidir. Şöyle ki, örneğin binanız altı katlı ancak imar planına göre artık o muhitte dört kata kadar izin veriliyor olabilir. Böyle bir durumda ciddi anlamda mağduriyete sebep olabilir. Bu açıdan ön hazırlık yapılarak binanın bulunduğu arsanın tapu durumu ve güncel imar planı hakkında bilgi sahibi olunması sonradan atılacak adımların tespitinde yol gösterici olacaktır.

Ayın şekilde müteahhitler ile yapılacak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin incelenmesi, düzenlemesi ve bununla ilgili hukuki süreçlerin takibi bakımından ve ayrıca bu hukuki süreçler oldukça teknik meseleler olduğundan bu süreçte hata yapılmaması ve hak kaybına uğramamak adına gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukattan profesyonel destek alınması hak sahiplerinin menfaatine olacaktır.